お金、知識、能力いらずの空き家不動産投資を紹介していきます。
不動産投資は、1棟物のアパート・マンションや区分所有のワンルームマンションを購入してはじめてスタートを切れます。
物件を購入できるかどうかが最大の難問であり、明暗を分けます。
これは、不動産投資を少しでも知っている人なら当たり前のこととして認識しているでしょう。
融資を活用するにせよ、手持ちの資金を使うにせよ、物件を購入できなければ何も始まらないというのがみなさんの頭にあると思います。
でも、それは一般的な不動産投資に限った話です。
というのも、そもそも「空き家不動産投資」は物件を購入しません。
常識の範囲外にあるのです。
物件を購入する必要がなく、したがってローンを組む必要もありません。
お金をほとんどかけずに家賃収入を得られるのが空き家不動産投資のキモになります。
以下、その仕組みを説明しましょう。
物件を購入せずに家賃収入を得る?!その仕組みとは?
まず、空き家になっている物件を探します。
そして、物件を見つけたら空き家のオーナーを調べて会いに行き、「物件の再生と人に貸すお手伝いをさせてください!」
と話します。
空き家を使わせてほしいと交渉するわけです。
オーナーとの交渉では、空き家の使用許可をとり、月にいくら支払えば借りることができるかを決めます。
交渉成立後は、自らの手で空き家のリフォームを行います。
といっても、大がかりな作業はしません。
日曜大工レベルの作業と、ゴミを片付けたりキレイに掃除をするぐらいです。
空き家物件の多くは建物や内部が古びています。
でもこうするだけで、人が住める状態に息を吹き返すのです。
僕の経験上、かかる費用は最大で10万円程度。
もっと少なくてすむケースもたくさんあります。
リフォームの作業と同時に入居者の募集も行います。
そして、空き家物件を再生させた後、オーナーと僕、僕と入居者で「貸借契約」を交わします。(なお、オーナーとは「転貸許可」を踏まえた契約を結びます。)
で、家賃収入に関しては、オーナーと僕との取り決めに従って分け合います。
基本は折半で、半分が僕の実入りとなります。
ただし、ほとんどリフォームが必要ない場合はオーナーの取り分が多くなるなど例外もあります。
いかがですか?
物件を購入せずに家賃収入を得る仕組みが、おわかりになったと思います。
ちなみにいうと、不動産を「仲介」する場合は宅建士(宅地建物取引士)の資格が必要です。
しかし僕のこのやり方は、オーナーと入居者それぞれと契約を結ぶため、仲介には当たりません。
このため資格は不要です。
これについては、弁護士の先生にも「問題なし!」と太鼓判を押されました。
空き家不動産投資の9つの特徴
- 「空き家」を再生して人に貸し出す
- 物件をもたずに家賃収入が得られる!
- まとまった資金は必要なし!
- かかる費用は最大で10万円程度
- 宅地建物取引士の資格も必要なし
- 日本は空き家が急増し、全国どこででもできる
- 利回り100%は当たり前!
- 常識破りのノーリスク!(空室リスク、流動性リスク、災害リスクなどの心配が皆無)
- 社会貢献にもなる!
やる気と根性さえあれば、空き家不動産投資はだれでも成功できるのです!
全国に空き家が急増中!
今現在、全国的に空き家が増え続けています。
総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」によると、2013年の全国の空家数は802万戸に達し、過去最高を記録しました。
住宅全体に占める空き家率も13.5%と過去最高となり、7~8軒のうち1軒が空き家という状況を示しています。
これは地方に限らず、都市部のとくに郊外などでも増え続けています。
これだけ空き家があふれているなら、空き家不動産投資の物件探しに困ることはないはずです。
みなさんも自分の住んでいる地域などを見回れば、空き家を見つけることはたやすいでしょう。
また、現段階では「空き家不動産投資家」がほとんどいないのもチャンスです。
ライバル不在のなかで、需要がありそうな空き家を先んじて見つけて家賃収入を積み上げていけます。
僕は、地元・京都で「空き家不動産投資」を始めました。
読者のなかには、都市部に住んでいる人もいれば、地方に住んでいる人もいるでしょう。
となると、 「空き家不動産投資は、どこに住んでいてもできるのか?」という疑問がわきますよね。
答えを探ってみましょう。
「住宅・土地統計調査」(総務省、2014年7月末速報値)では、空き家率の高い都道府県と空き家率の低い都道府県をそれぞれ発表しています。
空き家率の高い都道府県には、以下のように、山梨県、長野県、和歌山県などが上位にランクイン。
数値は全国平均の13.5%を上回っています。
一方、空き家率の低い都道府県には、東京都や神奈川県といった大都市がランクインし、数値は10%前後と全国平均を下回ります。
●空き家率が高い都道府県
第1位/山梨県・・・22.01%(空家数9万2900戸)
第2位/長野県・・・19.76%(空家数19万4100戸)
第3位/和歌山県・・・18.07%(空家数8万6000戸)
第4位/高知県・・・17.79 %(空き家数 6万9800戸)
第5位/徳島県・・・17.55%(空き家数6万4000戸)
こうして見ると、「空き家不動産投資は地方在住者に有利だな」と感じる人も多いかもしれません。
でも、「空き家率」だけでそう判断するのは早計です。
以下のように、「空き家数」 で見たらどうでしょう。
●空家数が多い都道府県
第1位/東京都・・・81万7200戸(空家率:11.11%)
第2位/大阪府・・・67万8800戸(空家率:14.80%)
第3位/神奈川県・・・48万6700戸(空き家率:11.19%)
第4位/愛知県・・・42万2000戸(空き家率:12.26%)
第5位/北海道・・・38万8200戸(空家率・14.13%)
数値を見てわかりましたか?
空き家の数で見れば、地方よりも都市部のほうが圧倒的に多いですよね。
都市部は母数となる住宅総数が多いため、空き家率が平均より低くても、空き家数で見るとかなりの数にのぼります。
実際、空き家数の都道府県トップは東京都。
次いで大阪府、さらに神奈川県と大都市が続きます。
つまり、数の差こそあれ、地方でも都市部でも、空き家は身近に存在します。
どこに住んでいようが「空き家不動産投資」は可能なのです。
さらに突っ込んで考えると、「空き家不動産投資は、都市部と地方どちらでも成功できるのか?」
という点も気になるところだと思います。
都市部と地方を比較すると、人口の多い都市部の方が賃貸需要が望め、家賃も高く設定できるので不動産投資の安全運転には有利だと言われています。
でも、空き家不動産投資の場合は、賃貸需要や家賃の良し悪しをそれほど気にする必要はありません。
なぜなら、仮に再生した物件の入居者が決まらず空室が続いたとしても、大きなリスクは発生しないからです。
また、空き家のオーナーとの交渉次第で家賃収入の取り分を調整、することもできます。
「空き家不動産投資」は、都市部と地方、どちらの空き家をターゲットにしても成り立つのです。
まとめ
いかがでしたか?
空き家不動産投資は、日本中どの地域でも可能だと言うことを説明していきました。
とはいえ、「不動産投資に失敗したらどうしよう・・・」という頭も働くはず。
そんなときは、事前にオーナーとの契約の中で、「入居者が出ない場合はどうするのか」を話し合っておくとよいでしょう。
もし入居者がある一定期間で現れなかったら、不動産売却への移行も検討しておくべきです。
なぜなら、空き家がそこに「あるだけ」では正直負の遺産になってしまうからです。
そうならないためにも、不動産売却も視野に入れた将来設計をしておきましょう。
不動産売却に関しては、今の時代ですとネットで査定額が調べられるようになってきています。
なかでも、一戸建て(空き家)の売却に強いのがリビン・テクノロジーズ株式会社(東証マザーズ上場)のリビンマッチです。
リビンマッチでは、実店舗に行かずに不動産査定ができますので、「相場を知る」ためにも活用できます。
リビンマッチで査定結果をもらうところまでは無料でできますので、試しに空き家の今の価値をリビンマッチで知っておくのも一つの手ですよ。
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